Os fundos imobiliários são um dos investimentos mais populares atualmente. Muitos deles permitem ao investidor se expor a ativos imobiliários de alta qualidade e com forte potencial de crescimento, além de gerar renda passiva por meio de dividendos.
Com isso, os FIIs vêm evoluindo e se expandindo com as necessidades mais amplas da sociedade e da economia. Assim, tornaram-se muito mais do que investimentos, mas também inovaram o mercado imobiliário. Mas afinal, como investir em fundos imobiliários e qual a taxa de entrada?
Como investir em fundos imobiliários?
Como em qualquer produto do mercado financeiro, é fundamental que os investidores realizem a devida diligência antes de decidir quais são os melhores fundos imobiliários. Sendo assim, primeiramente, é importante conhecer o histórico dos gestores, bem como, a remuneração desses profissionais, ou seja, as taxas de entrada.
Os investidores devem prestar atenção especial aos ganhos, incluindo quanto dinheiro o fundo recebe das operações, a capacidade de pagar dividendos aos cotistas e outras taxas associadas ao investimento.
Além disso, é importante revisar os desempenhos anteriores dos FIIs e compará-los com outros fundos, observando se foi igual ou superior aos demais.
Desse modo, é importante observar se os fundos imobiliários possuem portfólios diversificados. Não há nada de errado em investir em FIIs com uma única propriedade. No entanto, tem maior risco, já que as condições de mercado podem mudar, afetando certo tipo de propriedade mais do que outras. Com isso, os investidores podem ter perdas maiores.
Portanto, é prudente considerar FIIs com ampla diversificação ou investir em fundos imobiliários diversos para que tal diversificação possa ser utilizada no próprio portfólio.
Para que serve a taxa de administração?
Os fundos imobiliários são gerenciados profissionalmente por gestores, que por sua vez, cobram uma taxa em troca de seus serviços. Desse modo, os gestores de FII usam a taxa de administração para pagar pelos serviços.
Portanto, quanto maior a alíquota, maior o bônus e o aumento salarial dos gestores de FIIs. Dessa forma, deixando de lado outros fatores que possam afetá-la, aumentos expressivos nas taxas de administração aprovados pela Assembleia Geral de Cotistas (AGC), poderão afetar severamente a distribuição de dividendos aos cotistas do fundo.
O que é a taxa de performance?
A taxa de performance é um valor pago aos gestores de FIIs quando os mesmos geram um retorno positivo acima de um benchmark. Ou seja, servem como um incentivo ao atingir certo nível de crescimento, ao contrário da taxa de administração que não considera os retornos.
A taxa de performance de fundos imobiliários é geralmente calculada como uma porcentagem dos lucros do investimento. Elas são pagas apenas sobre os lucros que excedem uma referência predeterminada (benchmark).
Dessa forma, a taxa de performance pode ser vista como um incentivo para que o gestor faça um bom trabalho. Ela motiva o profissional para que a carteira tenha mais rentabilidade, excedendo seu benchmark.
Do ponto de vista do investidor, quando executadas de forma adequada e ética, as taxas de performance resumem o alinhamento de interesses entre gestores e investidores. Nesse caso, é importante pensar na seguinte frase: “o custo é o que você paga, o valor é o que você recebe”.
Sendo assim, o custo só deve ser uma questão quando o produto, no caso os FIIs, não trouxerem valor aos investidores. Por fim, como parâmetro geral do mercado, a taxa de performance dos fundos imobiliários é de aproximadamente 20%, que incide sobre o valor acima do benchmark.
O que é a taxa de distribuição?
Taxas de administração é o pagamento realizado ao gestor pela prestação de serviço ao fundo. Tais serviços incluem a definição de estratégias de investimento, diversificação de ativos, monitoramento de mercados, realização de análises, dentre outros.
Vale ressaltar que a taxa de administração dos FIIs normalmente varia entre 0,25% ao ano e 3,00% ao ano. Sendo assim, é importante que o investidor esteja sempre atento para taxas maiores do que as mencionadas.
Existem fundos imobiliários com taxas reduzidas?
Alguns fundos imobiliários podem reduzir ou até mesmo dispensar temporariamente as taxas. Essa situação vale tanto para a taxa de administração quanto de performance, podendo resultar em maiores distribuições de dividendos aos cotistas.
No entanto, reduzir ou dispensar essas taxas trata-se de uma medida pontual, destinada a atrair um maior número de cotistas. Essa estratégia foi muito utilizada no pós-pandemia e nos momentos em que os temores do aumento das taxas de juros afastam os investidores dos FIIs.
Em outras palavras, a queda das taxas não deve ser vista como uma tendência de mercado, mas um momento oportuno e estratégico do fundo.
Como analisar se um fundo está cobrando muitas taxas ou taxas caras?
Muitos afirmam que para ganhar dinheiro no mercado financeiro é preciso gastar mais recursos. Todavia, o montante pago pelo investidor em taxas possui um grande efeito sobre o que sobra em seu próprio bolso.
Portanto, os fundos imobiliários com taxas acima da média do mercado, conforme mencionado anteriormente, precisam necessariamente superar tais despesas. Caso contrário, o desempenho do investidor tende a ser prejudicado.
No entanto, manter taxas fora do padrão do mercado trata-se de uma tarefa muito difícil para os gestores. Estes, por sua vez, precisam agregar valor suficiente aos fundos imobiliários no intuito de superar a despesa adicional.
Por conta disso, os investidores devem saber qual a média do mercado, identificando as taxas mais altas. Além disso, vale a pena estudar o FII de forma mais ampla, examinando seu histórico de ganhos e avaliando se os rendimentos correm o risco de serem absorvidos pelas taxas.
Taxas das corretoras
As taxas de corretagem são cobranças que partem das corretoras, responsáveis por intermediar a compra e venda de valores mobiliários. Isso permite que os investidores realizem suas atividades financeiras.
Em outras palavras, a corretagem é o pagamento por serviços que conectam investidores com as aplicações financeiras na bolsa de valores. Por essa razão, mesmo que o investidor escolha o melhor dos ativos, taxas de corretagem mais altas podem afetar drasticamente o rendimento.
Para a sorte dos investidores, atualmente muitas corretoras oferecem taxas zero na negociação de FIIs. O desaparecimento das taxas de corretagem é resultado da intensa concorrência que comprime esses valores, ao ponto de deixarem de existir.
Importante destacar que, segundo dados da B3, de dezembro de 2018 a janeiro de 2022, a participação dos investidores brasileiros nos fundos imobiliários aumentou 660%. Esta é a principal causa para a redução e eventual desaparecimento da taxa de corretagem.
Contudo, se engana quem acredita que as corretoras deixaram de ganhar dinheiro. Em suma, para cada FII disponível na plataforma da corretora, a mesma recebe uma comissão do gestor, pago através da taxa de administração cobrado ao cotista do fundo.
Foi possível entender como investir em fundos imobiliários e quais são as taxas aplicadas? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.